La vente de logements HLM, dirigée principalement vers les locataires, constitue une étape importante du parcours résidentiel. Elle est également un vecteur de mixité sociale. S’agissant de populations modestes et d’un acte qui touche à un aspect essentiel de la vie des ménages concernés, les principes d’accompagnement du locataire, de sécurisation de l’accédant et de pérennité du patrimoine doivent figurer au centre des préoccupations. Immobilière Podeliha intègre pour la vente HLM les engagements de la fédération des ESH. Pour mener à bien cette stratégie, elle a confié la vente et la gestion de son patrimoine en copropriété à la SCIC Les Trois Roches qui s’est engagée sur plusieurs axes.

 

Outil de mixité sociale et de continuité du parcours résidentiel

La vente HLM a pour objectif de renforcer la mixité sociale par la mixité des statuts d’occupation. Elle doit favoriser l’attractivité de la résidence et du quartier et offrir une nouvelle étape dans le parcours résidentiel.

Les ESH s’engagent à mener leurs projets de vente en concertation avec les collectivités locales. Ils doivent être parfaitement cohérents avec le maintien d’une offre locative en adéquation avec les spécificités du territoire, les besoins en accession à la propriété, ainsi que le niveau des ressources des acquéreurs.

 

Des logements attractifs proposés à la vente

En principe, seuls les logements construits ou acquis depuis plus de dix ans peuvent faire l’objet d’une cession. Les logements doivent répondre à des normes d’habitabilité et être « suffisamment entretenus ». Depuis le 1er janvier 2015, les logements collectifs doivent répondre à des normes de performance énergétique minimale.

Les ESH s’engagent à ce que le patrimoine proposé à la vente ne nécessite pas de travaux lourds sur le clos et le couvert (grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil) à la charge de l’acquéreur dans un délai de cinq ans. Elles s’engagent à informer et accompagner les locataires-acquéreurs en matière de travaux d’amélioration qu’ils pourraient vouloir réaliser en leur proposant un appui technique, le cas échéant en lien avec les collectivités, par exemple via les dispositifs d’auto-réhabilitation accompagnée.

Le prix du logement est fixé par le bailleur après avis du maire de la commune d’implantation du logement, sur la base d’un logement comparable libre d’occupation. Retrouvez toutes les offres des Trois Roches.

Les ESH s’engagent aussi à ce que les prix des logements proposés tiennent compte du statut des acquéreurs : locataires en place, locataires HLM et tiers.

 

Une information claire fournie aux acquéreurs

L’organisme HLM communique à l’acquéreur les informations prévues lors de toute vente d’un bien immobilier : dossier de diagnostic technique, superficie Carrez, montant des charges locatives et de copropriété, liste des travaux d’amélioration des parties communes, règlement de copropriété…

Les ESH s’engagent à transmettre à l’acquéreur avant la vente :

  • un état des lieux précis des parties communes et du bâti, établi sur la base d’un diagnostic technique complet de l’immeuble certifié par l’ESH,
  • la description des travaux réalisés depuis les cinq dernières années.

 

Vente accompagnée et accession sécurisée

Les ESH s’engagent à :

  • accompagner le locataire en lui apportant des conseils et des informations tout au long de son projet d’accession, du début du processus jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente,
  • effectuer une action de sensibilisation aux enjeux de la copropriété vis-à-vis des accédants concernés.

Les ESH s’engagent, afin d’affirmer le caractère social de leur politique de vente à proposer au locataire-acquéreur une double garantie conventionnelle :

  • une garantie de rachat du logement à un prix convenu,
  • une garantie de relogement dès lors que ses ressources sont inférieures aux plafonds HLM.

Les garanties de rachat et de relogement pourront être mises en œuvre pendant cinq ans au moins à la survenance d’un des faits suivants (elles seront précisées dans la promesse de vente et dans l’acte authentique de vente) :

  • mutation professionnelle de l’accédant
  • perte d’emploi de l’accédant
  • invalidité de l’accédant
  • divorce de l’accédant
  • décès de l’accédant ou de ses ayant-droits.

 

Une gestion responsable des copropriétés

L’organisme HLM vendeur de logement HLM assure de plein droit les fonctions de syndic tant qu’il demeure propriétaire d’au moins un logement sauf s’il décide d’y renoncer. Il peut continuer à exercer ces fonctions même après avoir vendu tous les logements dont il est propriétaire, sous réserve de l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Afin de répondre aux engagements de gestion responsable des copropriétés, une activité de gestion de syndic de copropriété a été développée au sein des Trois Roches pour accompagner les futurs accédants et répondre aux besoins des collectivités territoriales.

Les ESH s’engagent à sécuriser la gestion des copropriétés et à contribuer à un fonctionnement responsable de la copropriété par les initiatives suivantes :

  • mettre l’expérience et le savoir-faire des ESH au service des copropriétés et des copropriétaires,
  • assurer de façon responsable et active la fonction de syndic ou veiller à la nomination d’un syndic donnant toutes les garanties de sérieux et de professionnalisme,
  • garantir une présence active de l’ESH dans les instances de la copropriété : conseil syndical, assemblée générale…,
  • assister la copropriété dans sa maîtrise des charges communes.